碧【桂园】《错失》了几百亿
两年前，碧桂园公告清仓长鑫科技，套现 20 亿元。
两年后，长鑫科技更新招股书，市场预估 IPO 市值 2 万亿。
很可惜，碧桂园错过了这个科创板新龙头的上市盛宴，按当初持有的股权计算，" 损失 " 了 300 亿。
如果再加上之前卖出的其他项目，碧桂园创投错失的，可能不止几百亿。
想象一下碧桂园如果没有暴雷，如今该是多牛的投资人。
长鑫科技是当前最炙手可热的 AI 股、存储芯片领域的国家级战略龙头，可以说是中国的三星 /SK 海力士，前途远大。
一边是合肥国资长期陪跑，收获满满，一边是碧桂园创投提早卖出，遗憾离场，这中间隔着的，是房地产持续五年的大调整，让地产商手头的一切资产，都因为急于变现打了折。
再厉害的操盘手，都经不起时代的碾压。
地产股权投资的黄金时代，早已落幕了。
01
时间倒回 2019 年 1 月，碧桂园成立了创投部门，由杨惠妍负责统筹，级别很高。
彼时的杨家父女，手握千亿现金，意气风发，将地产赚来的钱撒向半导体、新能源、机器人，意图编织一张 " 地产 + 科技 " 的转型大网。他们的眼光不可谓不长远。
从芯片到火箭，从贝壳到字节跳动，从机器人到遇见小面，碧桂园的资本触角极其广阔。成立仅三年就投了超过 90 家企业，包括 10 个 IPO 和 26 家独角兽，硬科技领域的投资金额占比高达 52%。
2021 年 9 月，碧桂园在长鑫科技 C 轮融资中强势入局，拿下 1.56% 的股份。
但命运弄人，地产行业跌落，碧桂园也未幸免。
债务危机压顶之际，创投板块沦为 " 资产变现池 "，所有投资都必须为生存让路，不少标的都被匆忙卖出。
如今，长鑫科技剑指科创板史上第二大 IPO，碧桂园已完美错过。
这不是孤例。碧桂园曾投中比亚迪半导体、贝壳找房、蓝箭航天等明星项目，但大多未能吃到最肥美的那段增长。
每一次出售，都在映照同一个残酷现实：地产母体的坍塌，让所有长期主义叙事戛然而止。
万科也有类似的故事。
在黄金时代，万科曾四处出击，拿下多个股权投资项目，比如养猪的环山集团，最近刚刚挂牌，底价 32.7 亿。也是等不到高位套现了。
而万科投资最大的一笔，是普洛斯。
2017 年 7 月，郁亮刚接棒王石成为董事长，万科便牵头厚朴、高瓴、中银投等财团，以 790 亿元私有化新加坡物流巨头普洛斯。万科出资约 169 亿元，拿下 21.4% 股权，成为第一大股东。
那是万科 " 去地产化 " 的野心宣言，是向物流地产、轻资产运营转型的关键落子。
最近市场传闻，普洛斯最快可能在二季度赴港 IPO，2026 年内完成上市，目标估值区间约为 200 亿至 300 亿美元。
按 200 亿美元估算，万科持有的股权价值约 42.8 亿美元（折合人民币约 290 亿）。而当前万科 A 股市值仅 450 亿，这笔 " 隐藏资产 " 的价值显得尤为突出。
2024 年开始，万科便传出要卖普洛斯，但目前仍未成行。如果普洛斯能顺利上市，对万科而言，是一个不错的利好。
但是万科，估计很难等到普洛斯上市并解禁的那一天。
这不是管理的失败，而是周期的碾压。当 " 高周转、高杠杆、高负债 " 的地产模式走到尽头，所有依附其上的投资布局，都失去了根基。
02
碧桂园和万科，只是房企 CVC 的典型案例。
在行业黄金期，房企通过 CVC 广泛布局科技、消费、养老等赛道，寻求第二增长曲线。保利、龙湖、华润、越秀、星河等地产商，纷纷入局。
那是地产销售暴涨的资金溢出效应，大量的多余的钱，总是要流向高收益的领域。
他们也曾投中多个明星项目。如保利资本对滴滴和商汤科技的投资，均获得了数倍回报。
可惜好景不长。随着地产逐渐暴雷，民营房企多受牵连，创投板块被迫退出，不时扮演着资金援助者的角色。
这是一场资金和时间的错配。
地产行业的资金，本质上来自预售制下的居民储蓄、银行信贷、高周转滚动的现金池。
这些钱的属性是 " 短钱 "，是时刻面临赎回压力的钱。而硬科技和基础设施投资需要的是 " 长钱 " ——社保基金、主权财富基金，那种可以锁定十年不问回报的耐心资本。
中国缺乏这样的资本供给。所以房企顶了上来。但他们没能坚持到底。
碧桂园创投的团队不可谓不精锐。2019 年进场，三年投出 90 多个项目，踩中了芯片、商业航天、新消费几乎所有风口。
他们投长鑫科技时，国产替代的故事才刚刚开场；他们押注蓝箭航天，马斯克的星舰还在地面爆炸。
这种前瞻性，放在任何一个 VC/PE 机构，都够吹十年。
万科在物流领域的眼光也很精准，普洛斯是全球最顶级的物流玩家，在 2017 年就看到了全球供应链大迁移的趋势，也是极具超前意识。
然而在主业崩塌时，所有非核心资产都被摆上了货架。当初种下希望的人，注定等不到收获的季节。
如今的地产 CVC，基本已经收束到几个国资身上，如保利、越秀、华润等几家，并且他们几乎只围绕自身产业链谨慎投资，繁华不再。
这是房企投资版图的大撤退，也是一个时代的大撤退。当 " 活下去 " 成为首要目标，所有关于转型、关于投资的宏大叙事，都飘落在了风中。
03
2017 年，郁亮说 " 万科要对普洛斯做财务投资，看好其前景与团队；2024 年，普洛斯成了万科急切想套现的资产。
2021 年，碧桂园创投在投资界声名鹊起，被视为地产系 CVC 的标杆；2024 年，它成了 " 卖在黎明前 " 的悲情案例。
这是一群中国最聪明、信息最灵通、资源最充沛的顶级玩家，却在周期面前，输掉了本来能赢的局。
长鑫科技的 IPO 钟声即将敲响，普洛斯的上市之路渐近。
那些本该属于碧桂园、万科的百亿增值，如今只能拱手让人。它们的退出，为国资、其他资本让出了位置。
更多的房企连 " 退出 " 的资格都没有。
在真正的绝境面前，" 卖在黎明前 " 都算一种幸运——起码还有东西可卖。
房地产行业深度调整的代价，远不止房价下跌和项目烂尾。它还吞噬了一代房企资本布局的未来——那些本该在半导体、商业航天开花结果的投资，却在行业寒冬中被迫提前收割。
历史不会假设。
今天的碧桂园和万科，仍在债务困局中挣扎求生，对他们而言，卖掉资产活下去，比感叹少赚了多少更有意义。